Alquileres a largo plazo

Hay varias ventajas claras de tener un alquiler a largo plazo, junto con algunas desventajas a considerar también:

Ventajas de la propiedad de alquiler a largo plazo

Ingresos más predecibles: los ingresos por alquiler son constantes durante todo el año cuando un inquilino tiene un contrato de arrendamiento de 12 meses y paga el alquiler a tiempo. Saber cuánto efectivo ingresa cada mes facilita el presupuesto de mantenimiento y reparaciones, y pronostica con mayor precisión el retorno potencial de la inversión.

Más fácil de financiar: la propiedad de alquiler ocupada por un inquilino en un contrato de arrendamiento a largo plazo también puede ser más fácil y más asequible de financiar cuando un inversionista sabe cuál es el flujo de efectivo. Los inversionistas de bienes raíces pueden recibir tasas de interés y términos de financiamiento más atractivos cuando un prestamista considera que un alquiler a largo plazo tiene menos riesgo potencial debido a la desocupación y mayores reparaciones.

Gastos operativos más bajos: los inquilinos en un contrato de arrendamiento a largo plazo generalmente se encargan de los artículos básicos, como limpiar la casa, trabajar en el jardín y pagar sus propios servicios públicos. Los alquileres a largo plazo también suelen tener menos desgaste, porque los inquilinos tienden a cuidar mejor una propiedad que consideran su hogar en lugar de una habitación de hotel.

Menos rotación de inquilinos: las tareas administrativas, como la comercialización de una propiedad en alquiler, la negociación y la firma de un nuevo contrato de arrendamiento y la preparación de la propiedad para un inquilino neto, son mucho menores con un alquiler a largo plazo. De hecho, algunos propietarios de viviendas unifamiliares pueden encontrar un buen inquilino que renueve el contrato de arrendamiento año tras año.

Administración económica de la propiedad: las tarifas de administración profesional de la propiedad para una propiedad de alquiler a largo plazo generalmente oscilan entre el 8% y el 10% por mes. Por otro lado, los gastos de gestión de un alquiler a corto plazo pueden llegar al 30 % del alquiler recaudado, simplemente porque hay más trabajo debido a que los inquilinos se van y vienen a lo largo del mes.

Contras de la propiedad de alquiler a largo plazo

Limitaciones para aumentar el alquiler: uno de los mayores inconvenientes de tener un alquiler a largo plazo es la menor flexibilidad para aumentar el alquiler. Los contratos de arrendamiento normalmente exigen que el precio del alquiler permanezca igual durante el plazo del arrendamiento. Eso significa que el flujo de efectivo potencial de una propiedad de alquiler está limitado por el precio de alquiler descrito en el contrato de arrendamiento a largo plazo.

El mantenimiento puede ser más difícil: puede ser más difícil detectar y reparar problemas menores antes de que se vuelvan grandes y costosos con una propiedad de alquiler a largo plazo. Para evitar violar los derechos de un inquilino, el propietario puede optar por realizar inspecciones de la propiedad trimestral o semestralmente y dar aviso adecuado antes de ingresar a la propiedad. Por otro lado, se puede inspeccionar un alquiler a corto plazo y realizar las reparaciones necesarias cada vez que se va un inquilino.

Riesgo de un inquilino no calificado: debido a que un alquiler a largo plazo generalmente tiene un contrato de arrendamiento de 12 meses, es fundamental evaluar a los posibles inquilinos. Incluso con el mejor proceso de selección de inquilinos, de vez en cuando un propietario puede alquilarle a un inquilino que constantemente se queja, paga tarde el alquiler o daña la propiedad. Desalojar a un inquilino en un contrato de arrendamiento a largo plazo puede llevar mucho tiempo y ser costoso. En comparación, un contrato de arrendamiento a corto plazo generalmente puede rescindirse mucho más rápida y fácilmente.

Alquileres a corto plazo

Si bien los alquileres a largo plazo pueden tener ingresos de alquiler más predecibles y ser más fáciles de administrar, también hay algunas razones por las que un inversionista puede considerar ofrecer un alquiler a corto plazo:

Ventajas de la propiedad de alquiler a corto plazo

Mayor potencial de ingresos brutos: un inversionista con un alquiler a corto plazo puede ajustar fácilmente el precio del alquiler para cumplir con la tasa de mercado actual, lo que ayuda a maximizar la cantidad de ingresos brutos por alquiler. Según la demanda y las condiciones del mercado local, una propiedad de alquiler a corto plazo puede generar de 2 a 3 veces la cantidad de alquiler mensual en comparación con un alquiler a largo plazo.

Más fácil de mantener: debido a que un inquilino solo se queda por un período de tiempo limitado, una propiedad de alquiler a corto plazo puede ser más fácil de mantener. Las casas se pueden limpiar a fondo cada vez que un inquilino se va, y se pueden inspeccionar para detectar cualquier problema de mantenimiento necesario antes de que llegue un nuevo inquilino.

Mayor flexibilidad: algunos inversores ofrecen un contrato de alquiler a corto plazo para mantener abiertas sus opciones si están pensando en vender. Por ejemplo, mientras que a otro inversionista de bienes raíces le puede gustar la idea de tener un inquilino en el lugar, un comprador que busca una residencia principal no quiere tener una casa alquilada a un inquilino.

Contras de la propiedad de alquiler a corto plazo

No se garantiza un ingreso constante: si bien los alquileres a corto plazo pueden prometer generar más ingresos brutos por alquiler, siempre existe el riesgo de que la casa permanezca vacía durante un período prolongado. Por otro lado, cuando una propiedad se alquila a largo plazo, es mucho más fácil predecir cuántos ingresos de alquiler se cobrarán cada mes.

Gastos operativos más altos: los alquileres a corto plazo pueden requerir un mantenimiento más intensivo, especialmente si un inquilino utiliza el alquiler como una alternativa a una habitación de hotel. La propiedad alquilada a corto plazo por lo general debe estar completamente amueblada y en buen estado, y es posible que deba abastecerse constantemente con artículos personales como sábanas, toallas, papel higiénico y utensilios de cocina.

Gastos de servicios públicos: un inquilino en un alquiler a corto plazo generalmente espera que el propietario pague los servicios públicos como electricidad, gas, agua, basura e incluso televisión por cable y servicio de Internet. Si bien los gastos de servicios públicos pueden agregarse al alquiler, todas estas facturas adicionales pueden terminar siendo demasiados elementos para administrar para algunos inversionistas de bienes raíces.

Leyes locales que regulan los alquileres a corto plazo: muchos municipios tienen reglas más estrictas para los alquileres a corto plazo que para las propiedades arrendadas a un inquilino a largo plazo. Dependiendo de la ciudad o de la junta condominal

Conclusiones finales

Existen claras ventajas para las propiedades de alquiler tanto a corto como a largo plazo, y la elección correcta para un inversionista puede ser completamente incorrecta para otro. Las personas a las que les gusta poseer y administrar activamente bienes raíces pueden considerar que invertir en un alquiler a corto plazo es la opción ideal. Por otro lado, los inversores que buscan una propiedad que genere ingresos de alquiler más predecibles y que sea más fácil de administrar pueden encontrar un alquiler a largo plazo como la mejor opción.