Cada hotel REIT recortó su dividendo y puede llevar a cabo media década o más volver a los niveles previos a la pandemia. Las propiedades centradas en los suburbios y orientadas al ocio se recuperarán mucho más rápido que los hoteles urbanos centrados en los negocios.
23 de Diciembre 2020 / Artículos / Por Alex Díaz
Estaba a punto de ser un invierno oscuro para la industria hotelera, que ha experimentado una “doble caída” en la ocupación durante el último mes en medio de la “segunda ola” del brote de coronavirus. Sin embargo, la aprobación más rápida de lo esperado de una serie de vacunas contra el coronavirus ha lanzado un salvavidas muy necesario para el sector de los REIT hoteleros en dificultades, que ha aumentado más del 50% durante el último trimestre. Dentro del índice REIT de hoteles de Hoya Capital, hacemos un seguimiento de los 18 REIT de hoteles más grandes, que representan aproximadamente $ 25 mil millones en valor de mercado.
Llegamos a la conclusión de que los REIT hoteleros son “un juego más puro sobre el éxito de una vacuna que incluso los propios productos farmacéuticos”, y teorizamos que “el equilibrio de riesgos puede estar sesgado al alza para el REIT mejor capitalizados con docenas de vacunas en proceso “. Los inversores hoteleros, y la humanidad en general, obtuvieron respuesta a sus oraciones durante los últimos dos meses, ya que las vacunas de Pfizer ( PFE ) y Moderna ( MRNA ) han demostrado ser altamente efectivas para inmunizar contra COVID-19 y la tasa de producción actual sugiere que “volver a la normalidad” será a mediados de 2021.
Más que cualquier otro sector inmobiliario, los REIT hoteleros en última instancia permanecen a merced de la pandemia, y ahora del éxito de estas vacunas, y como discutiremos a lo largo de este informe, después de su repunte estelar durante el último trimestre, los REIT hoteleros ya no son “baratos”. Según datos de STR , la ocupación hotelera tocó fondo con solo el 24,5% en abril, pero se recuperó a un máximo del 50% en la última semana de octubre antes de verse presionada en los últimos meses por los vientos en contra estacionales y en medio de la reaceleración de la pandemia. Las propiedades enfocadas en los suburbios y orientadas al ocio han superado a los hoteles urbanos que atienden más a los segmentos orientados a los negocios más afectados.
Desafortunadamente, los REIT de hoteles ofrecen un “sobrepeso” en el segmento más afectado de la industria del alojamiento: corporativos, reservas de grupos y turismo.
Para colmo de males, los REIT hoteleros también están sobreponderados en los hoteles urbanos que se verán más afectados por Airbnb ( ABNB ). La demanda de estos segmentos está estrechamente relacionada con los viajes aéreos nacionales, que han mostrado una recuperación lenta desde sus mínimos de abril según los datos de TSA Checkpoint . Los viajes de las aerolíneas tocaron fondo a principios de abril a solo el 4% de su año anterior, y de registrar más del 40% a multas de noviembre, diciembre ha experimentado una “doble caída” en medio de la reaceleración de la pandemia.
Los informes de ganancias de hotel REIT han sido francamente feos desde el comienzo de la pandemia con fuertes disminuciones en la ocupación y RevPAR reportados en todos los ámbitos. Después de promediar menos del 15% de ocupación en el segundo trimestre, los REIT de hoteles reportaron una leve recuperación al 30.1% en el tercer trimestre liderado por el servicio limitado y los hoteles de escala media que vieron cómo las tasas de ocupación se recuperaron al 40%. Los REIT de lujo y centrados en complejos turísticos, por otro lado, registraron tasas de ocupación de solo el 5% en el segundo trimestre y se mantuvieron por debajo del 20% en el tercer trimestre.El RevPAR es aún más bajo en más del 70% del año anterior, mientras que las tarifas diarias promedio de habitación (“ADR”) son más bajas en aproximadamente un 25%.
Si bien la demanda de ocio debería recuperarse relativamente rápido cuando la pandemia disminuya, se ha hecho un daño duradero a la demanda empresarial y grupal. Al igual que las tendencias de trabajo desde casa que discutimos en nuestro artículo de tendencias 2021 , los hábitos personales y los presupuestos corporativos han cambiado y creemos que tomará hasta media década o más para recuperarse por completo a los niveles de ocupación prepandémicos. STR actualizó recientemente su perspectiva sobre las noticias sobre vacunas, pero aún proyecta que no se producirá un regreso a los niveles de RevPAR (“Ingresos por habitación disponible”) anterior a la pandemia hasta “el cierre de 2024” .También es de destacar que STR proyecta que, si bien la industria recuperará el 80% de la demanda para fines de 2021, el RevPAR seguirá siendo un tercio más bajo en 2021 que en 2019.
Es difícil pagar dividendos si los hoteles están vacíos. En términos generales, se necesita una ocupación del 40-50% para “mantener las luces encendidas” para los REIT de hoteles. El acceso al capital, ayudado por programas de estímulo de emergencia del gobierno federal y la Reserva Federal, ha ayudado a los accionistas a evitar una catástrofe absoluta, al menos por el momento. Sin embargo, la pandemia ha obligado a todos los REIT de hoteles a recortar sus dividendos y creemos que los REIT de hoteles estarán entre los últimos REIT en restaurar sus dividendos a niveles prepandémicos.
Incluso si la industria hotelera se recupera más rápido de lo esperado, los REIT hoteleros deberán borrar sus saldos antes de pensar en pagar su valioso flujo de efectivo a los inversores.
13 de los 18 REIT operan índices de endeudamiento superiores al 60%, según NAREIT , mientras que 6 REIT hoteleros operan a niveles superiores al 80%.
Mientras que la mayoría de los REIT de acciones comerciales entraron en la crisis de COVID-19 con una base sólida luego de una década de toma de decisiones conservadora y gestión prudente del balance, un puñado de hoteles de pequeña capitalización Los REIT fueron una excepción a la regla.
REIT de hoteles: se acerca el invierno, también Airbnb_II
Fuente: Casas en Venta en Hoya Capital. 23 de diciembre de 2020 “Hotel REITs: Winter is Coming, so is Airbnb” Recuperado de https://seekingalpha.com/
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