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Cuando se le preguntó acerca de un informe de una compañía de análisis que encontró que el 38 por ciento de los anfitriones de Airbnb ofrecían solo un listado o anuncio, un portavoz de Airbnb respondió esta semana, sin dar más detalles, que “la gran mayoría de los anfitriones activos de Airbnb comparten solo una casa como anfitriones bajo lo Airbnb denomina listado único”.
Esa declaración, que entra en conflicto con un informe de AirDNA sobre la naturaleza de los 6,3 millones de listados activos de Airbnb a partir de octubre, parecía ser una concesión cuando se compara con la historia de Airbnb desde al menos desde antes de su oferta pública inicial de 2020 de que el 90 por ciento de los anfitriones de Airbnb son individuos o personas en lugar de compañias o administradores de propiedades.
El problema es importante porque muchos huéspedes de Airbnb anhelan una experiencia local de un anfitrión individual, y estos anfitriones también son sensibles al hecho de que los administradores de propiedades sin duda han ganado participación en las reservas en Airbnb en los últimos años en comparación con los anfitriones independientes. Airbnb sabe que los huéspedes quieren esa experiencia de persona a persona y de huésped a anfitrión por eso ha seguido promoviendo a los 4 vientos la misma historia.
Recientemente, el mes pasado, el director financiero de Airbnb, Dave Stephenson, citó la cifra del 90 por ciento de anfitriones cuando habló con analistas financieros. “Si retrocedes y piensas en los 4 millones de Anfitriones en la plataforma, tenemos un negocio muy diferente al de muchos otros. Así que el 90 por ciento de esos anfitriones son anfitriones individuales”.
Es interesante que, a pesar de todas las interrupciones y estragos desde la pandemia, el porcentaje de hospedaje del individuo versus el administrador de la propiedad no ha cambiado en absoluto en Airbnb, según la compañía….
El cofundador y director ejecutivo Brian Chesky dijo en febrero: “Casi el 90 por ciento de nuestros anfitriones son personas.
Son maestros de escuela, trabajadores de la salud, estudiantes.
Nuestros anfitriones han ganado más de $150 mil millones desde que comenzamos y el 55 por ciento de ellos son mujeres”.
Uno de los problemas en juego es que si asumes, que los “anfitriones individuales” en Airbnb son personas que poseen o controlan una o dos propiedades, entonces estaría equivocado.
Airbnb define a los anfitriones individuales como personas que no usan software de administración de propiedades, por lo que podrían tener 15 o 20 anuncios o listados y seguir siendo un anfitrión individual, en opinión de Airbnb.
Pero, ¿cuántos de los trabajadores de la salud, maestros y estudiantes mencionados anteriormente conoce que tienen la riqueza para poseer o controlar 15 a 20 casas u otras propiedades? Si están operando 20 Airbnbs, obviamente han pasado a administrar o trabajar para un negocio de administración de propiedades.
En su declaración S-1 de diciembre de 2020 antes de la oferta pública inicial, Airbnb declaró: “Al 31 de diciembre de 2019, el 90 % de nuestros anfitriones eran anfitriones individuales, y el 79 % de esos anfitriones tenían solo un anuncio o listado”.
No he oído a Airbnb citar el 79 % de los anuncios únicos, o cualquier número de listado único, en los últimos años, ya que la empresa ha dejado de mencionar constantemente que el 90 % de los anfitriones son personas.
Un portavoz de Airbnb se negó a dar más detalles esta semana sobre por qué Airbnb, a instancias de lo que descubrio Airdna, ahora afirma que la “gran mayoría” de los anfitriones de Airbnb tiene un anuncio único, y si eso representa una reducción del 79 por ciento de participación que Airbnb reveló explícitamente al 31 de diciembre. , 2019.
Airbnb tampoco comentó sobre el informe de AirDNA que encontró que solo el 38 por ciento de los anuncios o listados activos de Airbnb (2,4 millones de listados de un total de 6,3 millones a octubre de 2022) y no “la gran mayoría”, estaban a cargo de un anfitrión con un listado único
Jamie Lane, vicepresidente de investigación de AirDNA, dijo que estaría de acuerdo con Airbnb en que la mayoría de sus anfitriones eran personas y que no cree que la cifra del 90 por ciento que cita Airbnb sea necesariamente engañosa porque AirDNA, con fines de investigación, define a los anfitriones individuales como tener 1-20 listados. Después de 20 listados, dijo, la mayoría de los anfitriones se identifican como negocios y usan software de administración de propiedades.
Aún así, cuando se trata de anfitriones en Airbnb que tienen un solo listado y la declaración de Airbnb de que la “gran mayoría” de los anfitriones en Airbnb tienen un solo listado, Lane dijo que “no puede llegar a esa” caracterización, citando el hallazgo del 38 por ciento de AirDNA de anfitriones de listado único.
En realidad, Lane dijo que el porcentaje de anfitriones con listados individuales en Airbnb se ha mantenido relativamente estable. Representaron el 50 por ciento de los anfitriones en 2016 y el 40 por ciento en 2018, y en octubre de 2022 eran alrededor del 38 por ciento, dijo. Aún así, una disminución del 50 por ciento hace seis años al 38 por ciento actual de anfitriones en Airbnb que son responsables de un solo listado, es una reducción sustancial.
El mayor cambio en la composición de los anfitriones ha sido el aumento de los administradores de propiedades en Airbnb con 21 o más listados, y han tomado parte de los anfitriones de Airbnb con solo 2 a 5 listados, dijo Lane.
“La pandemia provocó un gran cambio en este tipo de suministro”, dijo Lane, refiriéndose al incremento de administradores de propiedades en Airbnb.
Alrededor del 16 por ciento de estos administradores de propiedades anfitriones ahora operan 21 o más listados en Airbnb, frente al 12 por ciento en 2019 antes de la pandemia.
Alrededor del 32 por ciento de los anfitriones ofrecieron de 2 a 5 listados en octubre de 2022, en comparación con el 35 por ciento en 2018, según a AirDNA.
Los anfitriones individuales están perdiendo terreno en su participación en las reservas para los administradores de propiedades, especialmente en destinos turísticos, como Destin, Florida, donde las empresas de administración de propiedades pueden tener entre el 70 y el 80 por ciento de los listados si se comparan todas las plataformas con los anfitriones individuales. que solo pueden publicar sus propiedades en Airbnb, dijo Lane.
Un problema relacionado para los huéspedes que buscan una conexión persona a persona con un anfitrión individual, que a menudo sirve como guía turístico de facto para el vecindario, es la forma en que Airbnb identifica un “anfitrión individual” en la plataforma.
Considere el ejemplo de una empresa de administración de propiedades ¨X¨, que tiene oficinas en Europa y los Emiratos Árabes Unidos, y tiene más de 4000 listados en Airbnb.
Aunque dentro de los listados de esta compañia ¨X¨en Airbnb, el texto indica que esta compañia es un administrador de propiedades, a veces el listado etiqueta de manera más prominente a la compañia como un “anfitrión individual” o incluye el nombre de un anfitrión, como por decir “Lupita”, y el listado la identifica. como un “Anfitrión individual”.
La siguiente lista en Airbnb, GuestReady — Lovely home in the centre of Dublin , dice que “toda la casa (está) alojada por Adeline”, quien se identifica como un “anfitrión individual”, a pesar de que la casa está administrada por la empresa de administración de propiedades GuestReady. Por lo tanto, los invitados sin saberlo pueden pensar que se quedarán en un hogar administrado por un anfitrión solo, pero en realidad están obteniendo una empresa de administración de propiedades.
Por lo general, un huésped puede hacer clic en los perfiles de los anfitriones en Airbnb y ver cuántos listados tienen, pero para el siguiente listado no hay forma de ver que GuestReady tiene miles de tales listados en Airbnb.
Alexander Limpert, cofundador y director ejecutivo de GuestReady, dijo que cree que es apropiado que las propiedades que administra su empresa se etiqueten como hospedadas individualmente porque GuestReady administra propiedades para individuos. Los anfitriones para los que trabaja GuestReady tienen 1,400 listados en promedio, dijo.
Por supuesto, todas las empresas de administración de propiedades operan listados para individuos o, en algunos casos, para inversionistas corporativos o intereses inmobiliarios variados.
Limpert dijo que el problema tiene “matices” porque, a diferencia de otras compañías de alquiler a corto plazo que a veces administran bloques de docenas de unidades idénticas, las propiedades de GuestReady “no son simples”, sino que reflejan los gustos y estilos de vida de los propietarios.
Los propietarios reciben la mayor parte de los ingresos y tienen total flexibilidad en la forma en que usan sus propiedades, a menudo permaneciendo ellos mismos en su propiedad cuando no está alquilada, agregó.
Hay muchas cosas atractivas acerca de hospedarse en un Airbnb operado por un administrador de propiedades; a veces la casa puede estar bien equipada con todo el equipo de cocina o muebles que un huésped está buscando, y otra propiedad de esa marca en otro destino podría estar equipada de manera similar y así cumplir con las expectativas de los huéspedes.
Incluso es posible obtener una experiencia personal y local de un administrador de propiedades. Personalmente, me he alojado en Airbnbs administrados por propiedades donde el gerente o un equipo de gerentes/anfitriones fueron muy agradables y accesibles sobre el vecindario, o hicieron recomendaciones útiles sobre cosas que hacer en el área.
Aún así, es engañoso que Airbnb tergiverse la naturaleza de los anfitriones, ya sea un maestro o un trabajador de la salud que intenta pagar la hipoteca, o una corporación multinacional que se ocupa de los resultados finales.
Y es hora de que Airbnb sea más transparente para la comunidad financiera, así como para los anfitriones y los huéspedes, sobre el desglose de los tipos de anfitriones en la plataforma.
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