La inversión externa se ha vertido en la industria del alquiler a corto plazo durante los últimos siete años con una intensidad creciente, pero tras la historia de éxito de la OPI de Airbnb , el frenesí de la financiación está ahora en pleno apogeo.
23 de Marzo 2021 /Artículos / Por Alex Díaz
“Este año, el nivel de financiación de los inversionistas para las nuevas empresas se está registrando a un ritmo de aproximadamente un 40% por encima del pico de inversión más reciente en 2018, según el rastreador de datos PitchBook”, informó Skift . “El sector del alquiler vacacional ha llamado la atención a la luz del éxito de la oferta pública inicial de Airbnb”.
Según el CEO de C2G Advisors , Jim Olin, “La OPI de Airbnb y la pandemia han hecho que nuestra industria sea ‘sexy’, por lo que ahora la comunidad inversionista que nos mira por primera vez quiere marcarnos como algo que lo haga aún más sexy”.
La noticia del día es la compra por parte de Vacasa de TurnKey Vacation Rentals por una suma no revelada. Desde 2013, TurnKey recaudó $ 120 millones a través de siete rondas de financiación. En comparación, Vacasa recaudó $634 millones durante el mismo período.
Sin embargo, cientos de millones de dólares de inversión en compañías de alquiler a corto plazo (STR) se borraron en 2020 a través del cierre de negocios, incluidos $179 millones en Lyric, $62 millones en Stay Alfred y $116 millones en Domio. Incluso antes de la pandemia, Tripping cerró después de recaudar $60 millones, y LeisureLink cerró sus puertas después de recaudar $42 millones.
Sin embargo, el dinero sigue llegando. Cosi anunció la semana pasada que había recaudado $23,7 millones , y hace unos meses Casai recaudó $48 millones .
Con tantas empresas que se hunden bajo el peso de una inversión inflada y tan pocas empresas financiadas que alcanzan una rentabilidad sostenible, nos quedamos a preguntarnos: ¿qué es lo que la comunidad inversionista no comprende sobre la industria STR?
Primero, ¿quiénes son estos inversionistas?
“La ‘comunidad inversionista’ es un término amplio que abarca capital de riesgo (VC), capital privado (PE), oficinas familiares y otros fondos y empresas diversos”, explicó Jacobie Olin, presidente de C2G Advisors . “Todos tienen diferentes objetivos cuando se enfocan en la industria del alquiler vacacional a corto plazo. Algunos quieren interrumpir el ecosistema de startups intentando resolver los puntos débiles a través de la tecnología. Otros están tratando de “enrollar” diferentes verticales, mientras que otros están tratando de hacer un juego de bienes raíces. La reciente OPI de Airbnb trae una nueva ola de exposición a nuestra industria “.
“De nuestras diversas conversaciones [con los inversionistas], los puntos de alto nivel que la comunidad inversionista no comprende por completo son 1) los nichos dentro de la industria STR: urbano frente al ocio, unifamiliar frente a multifamiliar, varios modelos de negocio y propiedad de activos – y 2) complejidades dentro de la industria – cuán localizado está cada mercado, segmentos de clientes (propietarios e invitados) que en muchas ocasiones son diametralmente opuestos entre sí, y cuán intensiva operativa es realmente la empresa ”.
Andrew McConnell, director ejecutivo alquilado , agregó que no solo los inversionistas carecen de comprensión. “Hay muchas cosas que las personas ajenas al día a día, y mano a mano, de esta industria no comprenden”, dijo McConnell.
La industria del alquiler vacacional a menudo se describe como fragmentada y familiar. Estos descriptores parecen llevar a los inversionistas a creer que el sector es poco sofisticado y anticuado.
“Muchos inversionistas con los que he hablado en el último año todavía ven la industria del alquiler a corto plazo como una industria artesanal fragmentada de propietarios principalmente individuales con negocios deshonestos y listados de Airbnb”, dijo Amber Carpenter, CMO de Acme House y fundadora de DemandIQ.
“Una de las cosas más importantes que la gente echa de menos es que la razón por la que no hay ‘todavía’ el mismo tipo de consolidación en esta industria que vemos en los hoteles no es simplemente porque las personas ‘inteligentes’ no lo han probado todavía”, dijo Andrew McConnell. . “Muchas veces, durante muchas décadas, las personas inteligentes han llegado a pensar que todos en la industria se equivocaron y lo arreglaran (con tecnología, etc.). Luego se enfrentan a las duras realidades del juego terrestre increíblemente manual y voluble que requiere esta industria. El código se integra bien y de manera eficiente; operaciones supermanuales en el terreno, menos “.
McConnell continuó: “Los inversionistas ven los grandes ingresos de primera línea y las ráfagas rápidas de crecimiento que pueden obtener de las fusiones y adquisiciones y creen que los márgenes vendrán más adelante con escala. La realidad suele ser que la escala disminuye esos márgenes a medida que la complejidad aumenta de forma geométrica, no lineal, a medida que agrega nodos (mercados, propietarios, etc.). Se gastará más dinero, y se perderá, persiguiendo este espejismo, eso es seguro “.
Jeff Paglialonga, fundador y director ejecutivo de Teeming Vacation Rentals , estuvo de acuerdo: “Wall Street y los grandes capitales ven este sector como ‘por debajo de su supuesta inteligencia’. Poco sabe el gran dinero que nosotros (los operadores independientes) lo estamos matando “.
Según Simon Lehmann, fundador y director ejecutivo de AJL Atelier , “[los inversionistas] no comprenden el hecho de que tratamos con activos de propiedad privada, los desafíos que esto trae a nuestra industria y el impacto que tiene en la economía de la unidad”.
El recuento de unidades no se correlaciona con el éxito
“En primer lugar, cuando se trata de inventario, no se firma un contrato de arrendamiento de diez a veinte años en un edificio con 200 habitaciones como en un hotel. Usted está hablando con cada propietario individual cada año y ellos cambian ”, dijo McConnell.
“El recuento de unidades por sí solo no es una medida del éxito”, dijo Robin Craigen, cofundador y director ejecutivo de Moving Mountains, con sede en Colorado . “Los puntajes de las opiniones de los huéspedes, la satisfacción y retención del propietario, un grupo de empleados estable, experimentado y apasionado respaldado por una sólida cultura empresarial para brindar una hospitalidad excepcional y, espere, la rentabilidad, son las métricas que los inversionistas deben considerar”.
“No es fácil escalar y lograr todos estos, y sin todos, el negocio no es sostenible”, agregó Craigen. “Todo lo que brilla no es oro.”
“La industria de la realidad virtual es extremadamente compleja y un equipo de liderazgo con experiencia en la industria, especialmente un director ejecutivo o miembro administrativo competente, es esencial para el éxito financiero”, dijo Steve Milo, fundador y director ejecutivo de VTrips . “Por el contrario, un liderazgo incompetente en este sector, especialmente a nivel de CEO, puede hacer que una buena empresa se derrumbe. Las plataformas de lanzamiento bonitas y los modelos comerciales de cortadores de galletas lindos pueden recaudar dinero de los VC, pero nunca han demostrado funcionar en el sector de la administración de propiedades. Si ese fuera el caso, Domio, Lyric, Stay Alfred y otros jugadores urbanos todavía estarían presentes en lugar de ir a la quiebra la primera vez que se enfrentaran a la adversidad “.
“No hay atajos para construir un negocio rentable”. Dijo Milo. “La rentabilidad es una mentalidad y una cultura que comienza en la cima del negocio con liderazgo. Es muy difícil hacer rentable un negocio que tenía una cultura de disciplina financiera cero. No se trata de quién recauda más dinero. Al final del día, se trata de aumentar el valor para los accionistas , no el valor para los accionistas preferido de PE, que es la tabla de puntuación número uno “.
“Los inversionistas y analistas deben considerar cómo le fue a una empresa durante una adversidad como un desastre natural o COVID-19. Si una empresa tuviera que despedir al 90 por ciento de su personal y obtener fondos de emergencia de $ 100 millones en una ronda descendente masiva para permitirles no ir a la quiebra, esa empresa no es líder del mercado a menos que sea el día opuesto ”, agregó Milo. .
“La mejor perspectiva de la comunidad de alquiler vacacional en este momento como una clase de activo es pensar en una casa de vacaciones no como una mercancía sino como una compañía operativa que hace lo que hacen todas las compañías operativas: buscar maximizar los ingresos y minimizar los costos”, dijo Clark Twiddy. de Twiddy & Co de Carolina del Norte . “A medida que la comunidad inversionista evalúa los alquileres vacacionales, creo que la barrera principal, si la hay, es solo el idioma. Por ejemplo, si reformulamos los ingresos por reservas anuales en algo más parecido a una medida de equidad más convencional: ganancias por acción, por ejemplo, creo que estamos uniendo el lenguaje. Como ejemplo adicional, si describimos el precio de venta de una casa de vacaciones como un reflejo de la relación precio-ganancias en muchos sentidos, estamos uniendo el lenguaje “.
“Cuanto más podamos, como comunidad de alquiler vacacional, superar las barreras del idioma, creo que encontraremos un interés más genuino en la comunidad inversionista”, agregó Twiddy.
“Los alquileres vacacionales están profundamente conectados con el lugar específico en el que se encuentran”, dijo Margot Schmorak, cofundadora y directora ejecutiva de Hostfully . “La gestión de cada uno requiere un enfoque centrado en lo local. Esto se aplica a la optimización de ingresos, el manejo de políticas y regulaciones y la maximización de los ingresos auxiliares del gasto turístico en el destino. El enfoque único de “estandaricemos y ahorremos dinero” no funcionará a gran escala como en los hoteles. Requiere un enfoque más flexible para que los factores locales únicos de un alquiler puedan ser parte de la propuesta de valor. De lo contrario, la pérdida de ingresos seguirá estando sobre la mesa “.
En Texas, la propietaria y gerente de Sand ‘N Sea , Claire Reiswerg, señaló que las empresas multinacionales de realidad virtual financiadas pueden causar daños a los destinos. “Los alquileres vacacionales ubicados en destinos tradicionales son negocios locales ”, dijo Reiswerg. “Vivimos y trabajamos aquí. Apoyamos causas locales y estamos conectados con la comunidad. También conocemos bien las ordenanzas locales y las reglas del vecindario, y las respetamos todas. Las empresas nacionales y las empresas de realidad virtual modeladas por inversores llegan a nuestros mercados e ignoran, o no se molestan en aprender, los detalles sobre una comunidad. Causa estragos y crea tensión con nuestra comunidad. ¿El resultado? Abundan las quejas, al igual que las amenazas de prohibiciones de alquiler ”.
“En enero, se nos prohibió la entrada a un vecindario junto a la bahía durante mucho tiempo gracias a las operaciones menos que deseables de una empresa modelo de inversionista, y ahora los vecinos y la Asociación de Propietarios están envueltos en juicios”, agregó Reiswerg. “Ahora también estamos luchando contra otras dos prohibiciones propuestas en la isla”.
Christina Thoreson, cofundadora y directora financiera de Chattanooga Vacation Rentals también ha experimentado el impacto de las empresas financiadas que carecen de conocimiento local: “Al igual que la intermediación inmobiliaria, la gestión de alquileres vacacionales es hiperlocal. Debe conocer las leyes y regulaciones, a quién acudir en busca de plomería y electricidad, y qué eventos y circunstancias podrían interrumpir la experiencia de un huésped, por nombrar algunos. Por ejemplo, tuvimos una experiencia directa con Mint House ($33 millones en fondos) queriendo que administremos una de sus propiedades en Chattanooga.
Dijeron que habían alquilado varios apartamentos en un edificio del centro recientemente renovado. Les preguntamos por su permiso, dijeron que todo está bien, y los bienes raíces se encargan de eso. Seis meses después, tenían dos unidades amuebladas que aún no estaban aprobadas y muchos suministros en nuestra oficina, que cargaron y sacaron. Me pareció que los inversionistas invirtieron mucho dinero y hubo una preocupación limitada sobre cómo se gastaba “.
Paglialonga proporcionó otro ejemplo de cómo la falta de comprensión del mercado limita gravemente la escalabilidad. “Vacasa ha hecho un trabajo decente al convertirse en local, pero todavía está muy atrasado en los precios locales y el conocimiento del mercado”, dijo Paglialonga. “Por ejemplo, Florida es principalmente un mercado de condominios y probablemente el mercado de alquiler más grande del mundo. Una vez que tenga que hacer solicitudes para los huéspedes y lidiar con todas las restricciones del condominio, la escalabilidad desaparece rápidamente.
Es por eso que Vacasa y TurnKey no han tenido éxito en el mercado de condominios ‘restringido’ de Florida. Panama City Beach es el principal mercado de condominios ‘no restringido’ en Florida, y casi todos están allí, lo que ha llevado a una carrera a la baja por la estructura de comisiones. Por lo tanto, no es un lugar donde los capitalistas de riesgo tengan éxito. Allí no hay nada patentado “.
Alex Nigg, fundador y CEO de Properly, agregó: “Me pregunto seriamente si alguien ha mostrado economías de escala nacionales o internacionales más allá de los gerentes separados de las plataformas de cotización. Lo que hemos estado viendo hasta ahora ha sido básicamente unir una serie de mercados locales y luego pretender que esto equivale a economías de escala más allá del mercado local “.
Nigg agregó: “Si la empresa tuviera una escala nacional o internacional, esperaría que gastara más en los bits escalables (tecnología, marca) a lo largo del tiempo y menos en los no escalables (operaciones, ventas, adquisición de activos, etc.) ) “.
Sin embargo, los inversionistas están aplicando múltiples tecnologías a un sector no tecnológico.
Por ejemplo, Milo dice que ha aprendido que los sistemas alojados brindan enormes oportunidades y economías y pueden ser “mucho más eficientes para construir un negocio rentable y escalable que tratar de administrar la IP de software interno”.
“Creen que somos un ‘juego tecnológico’, que no lo somos, y que deberían ser valorados por los ingresos y no preocuparnos por las ganancias, lo cual está muy mal. Wall Street y las empresas reales a veces son completamente opuestos ”, dijo Jim Olin. “Somos gerentes, simple y llanamente, y los mejores de nosotros desechamos grandes cantidades de efectivo cuando se administran correctamente”.
Únase a nosotros para una discusión en vivo, el lunes 15 de marzo a las 3:00 ET, para discutir la reciente inversión y consolidación de la industria.
Según Audrey Leeds Miller, cofundadora y directora general de Cottage Connection of Maine , “Es el salvaje oeste en la industria de la realidad virtual en este momento. Las políticas éticas, ecocéntricas, de seguridad del consumidor y la regulación sensata se volverán más frecuentes. Actualmente, la demanda es alta debido a COVID. Esto se ralentizará cuando se levanten las restricciones de viaje y los estadounidenses puedan ir a otras partes del mundo “.
“La sensación en la calle es que estas empresas nacionales están acumulando sus inventarios para poder vender su ‘libro’ a un conglomerado más grande”, dijo Miller. “Al igual que en la era .com, las empresas .com no tenían que demostrar a los inversionistas que eran rentables. Esta vez también habrá ganadores y perdedores. Para construir su ‘libro’, están desafiando a las pequeñas empresas locales que tienen que mostrar ganancias para mantenerse en el negocio “.
Miller aconsejó: “Los inversionistas deben revisar lo que sucedió durante la burbuja .com, recordar que la industria del alquiler vacacional se basa en las relaciones y planificar en consecuencia”.
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