7 tendencias emergentes que darán forma a los mercados inmobiliarios en 2020

El mundo está experimentando una década de cambios sociales y económicos comprimidos en un solo año. Un cambio tan rápido conlleva un mayor riesgo para los inversores y grandes oportunidades. Mantente atento a las siguientes tendencias, mientras navegas por las agitadas aguas de 2020.

Alto desempleo, lenta recuperación

La última vez que llegamos a niveles de desempleo tan altos en México, fue en el 2009, en plena crisis financiera.

El desempleo aumenta durante las recesiones y luego flota gradualmente hacia abajo a lo largo de los años. Como lección de la Gran Recesión en EUA la tasa de desempleo tardó toda una década (2007-2017) en recuperar su nivel anterior a la recesión.

Por supuesto, el desempleo no golpea de manera uniforme. El Sur del país está sufriendo un desempleo peor que el resto del país.

Tenga en cuenta que en las recesiones, la vivienda accesible tiende a funcionar bien. Incluso en el peor de los casos de desempleo, las viviendas a precios accesibles, como los cotos, no se ven demasiado afectadas. De hecho, el sector inmobiliario en general resulta mucho más estable en las recesiones que las acciones de bolsa y otras clases de activos.

Costos de aprendizaje electrónico para universidades privadas (y ciudades universitarias)

El aprendizaje en línea se volvió obligatorio en casi todas partes de México. En la primavera de 2020, y en gran medida continúa entrando en el semestre de otoño. Y como una señal de los tiempos, las búsquedas de Google de “curso en línea” se duplicaron a principios de este año.

Pero plantea algunas preguntas fundamentales sobre el valor de la educación universitaria. Si un estudiante puede tener la misma experiencia educativa por $ 4,000 pesos al año o menos segun el precio promedio de cursos a través de una universidad en línea, ¿por qué pagaría más de $ 40,000 pesos de colegiatura en una universidad prestigiosa o privada?

La mayoría de las universidades de México Han experimentado una caída en la inscripción de nuevos estudiantes de más del 5% para el año escolar 2020-2021, según INEGI, que señala que los analistas temen que cientos de escuelas cierren permanentemente.

Para los inversores inmobiliarios cerca de ciudades universitarias, esto tiene profundas implicaciones. Incluso cuando las universidades no cierren sus puertas por completo, un modelo en línea o híbrido significará una demanda drásticamente menor de viviendas o departamentos para estudiantes y para la economía local en general.

Tenga cuidado de invertir en cualquier mercado que dependa de un solo empleador o industria. Nunca se sabe cuándo desaparecerán.

Home-Office

Mucho se ha dicho sobre el aumento del trabajo en casa en 2020. Según una encuesta de INEGI, tres de cada cinco trabajadores planean seguir trabajando a desde casa incluso después de la pandemia.

Eso tiene profundas implicaciones para el costoso espacio de oficinas de hoy. Los empleadores están descubriendo que pueden arreglárselas bien con el trabajo remoto y no necesitan gastar un enorme presupuesto en espacio de oficina. Muchos están luchando por salir de los contratos de arrendamiento a largo plazo, y eso deja a los propietarios comerciales en serios problemas.

Particularmente en las ciudades más grandes y caras.

Des-urbanización

La vida en la ciudad es fascinante, pero ciertamente ha perdido algo de brillo en 2020.

Hay dos razones generales para vivir en una ciudad: comodidad para ir al trabajo y acceso a entretenimiento y servicios culturales. El primero está siendo diezmado por la explosión del home-office, el segundo por los cierres masivos de restaurantes, bares, museos y otros servicios debido a la pandemia.

Con tanta gente capaz de trabajar desde cualquier lugar, no solo en el costoso mercado cerca de la sede de su empresa, más trabajadores han estado mirando ciudades, pueblos y áreas rurales más pequeñas.

Y seamos honestos: incluso las personas que apoyan los movimientos sociales y las protestas no disfrutan de las consecuencias de estas inclusive cuando tienen una vista de primera fila desde su hogar. Algunos residentes viven protestas y saqueos en CDMX y Guadalajara y después de una noche sin dormir vigilando la puerta es muy fácil elegir salir de la ciudad y buscar un lugar más tranquilo para vivir.

Los inversores inmobiliarios deberían reevaluar su estrategia de inversión a raíz de estos cambios. Esté atento a la disminución de la demanda en las ciudades más grandes y caras, a medida que los mexicanos migran a ciudades de segundo nivel, más áreas rurales e incluso se mudan a destinos de playa en desarrollo (Mérida, Bacalar, Mazunte y otras playas pequeñas en el estado de Oaxaca así como Riviera Nayarit) . Este nuevo mercado que disfruta de una vivienda barata, excelente atención médica, impuestos sobre la renta más bajos y un costo de vida mucho más bajo, puedo asegurarles lo que están buscando.

Turismo: más débil en destinos urbanos y que dependan de vuelos

Por todas las razones descritas anteriormente, el turismo urbano ha sufrido en 2020. Simplemente no es un buen momento para visitar ciudades grandes y densamente pobladas.

Del mismo modo, los destinos que normalmente requieren un vuelo para llegar también han visto un colapso en el turismo. Los viajes aéreos en junio disminuyeron un 86,5% respecto al año anterior, según la Asociación Internacional de Transporte Aéreo.

La gente sigue viajando, pero este año lo hará en coche. Los destinos de montaña, los destinos de naturaleza, los destinos de playa de fácil acceso y otros viajes para salir de la ciudad han aumentado en 2020.

Como todo lo demás en 2020, los alquileres vacacionales no se han visto afectados de manera uniforme. Esté atento a las oportunidades y al mismo tiempo esté atento a un mayor riesgo.

Agrupación en Hogares

La última vez que hablamos sobre la “agrupación en hogares” fue la Gran Recesión, cuando las personas que normalmente vivirían por separado se mudaron juntas para ahorrar dinero. Piense en los veinteañeros que vuelven a vivir con sus padres, los jóvenes profesionales que comparten un apartamento de dos habitaciones en lugar de alquilar cada uno su propia habitación, y las parejas que se mudan juntas un poco antes de lo que lo harían de otra manera.

No existen datos sobre la agrupación en hogares, por lo que no puedo demostrarlo con estadísticas. Pero es obvio. Mis hermanos, mucho menores, se han mudado con mis padres, una tendencia que siguen la mayoría de sus amigos. He escuchado historias similares de muchas fuentes diferentes.

Esto crea otra tendencia que reduce la demanda de vivienda urbana. El joven de 23 años que estaría alquilando un apartamento en el centro de la ciudad en un vecindario moderno ahora vive con mamá y papá por un futuro indefinido, tratando de encontrar un trabajo. Eso deja al propietario de ese apartamento en el centro con menos solicitudes y vacantes más largas.

Una forma en que los inversores inmobiliarios pueden protegerse de este tipo de sacudidas de la demanda es invertir en un área con una demanda de vivienda hiper estable de un empleador casi garantizado( grandes empresas tecnológicas o industrias de primera necesidad como la industria alimentaria ) Por ejemplo, las viviendas cerca de supermercados siempre gozan de una fuerte demanda, aunque sea a expensas de altas tasas de rotación.

Alta desocupación

Una de las palabras de moda de las que no puede escapar en 2020 es “incertidumbre”. Frente a toda la incertidumbre económica y de salud pública, menos inquilinos quieren renovar los contratos de arrendamiento a largo plazo.

Eso debería preocupar a los propietarios, para quienes la mayor parte de la mano de obra y los gastos relacionados con la propiedad de alquiler provienen de las pérdidas. Vea un desglose visual de cómo funciona el flujo de caja de alquiler aquí.

El potencial de altas tasas de desocupación marca otra forma en que la pandemia de coronavirus ha impactado a los inversores inmobiliarios.

Pensamientos finales

Nadie está a salvo de los reajustes del mercado en 2020.

Mientras los expertos hablan sobre “la nueva normalidad” y usan en exceso palabras como “sin precedentes”en las noticias, tenga en cuenta las tendencias anteriores como inversor inmobiliario. Nadie sabe con certeza cuán permanentes serán cada uno, pero personalmente sospecho que muchos, si no la mayoría, trabajadores administrativos continuarán trabajando a distancia mucho después de que desaparezca el COVID-19. Eso tiene profundas implicaciones tanto para el espacio de oficinas comerciales como para los costosos inmuebles residenciales urbanos.

A pesar de todas las noticias positivas hasta ahora todavía no puedo vender o alquilar mi propiedad en la condesa en la CDMX. Simplemente no existe la misma demanda para vivir en esta área en este momento.