GUÍA PARA RENTAR UN INMUEBLE EN TIEMPOS DE COVID-19 Y SIN ARRIESGAR TU PATRIMONIO

5 ERRORES COMUNES DE UN ARRENDADOR PRINCIPIANTE

La pandemia por Coronavirus ha dejado a miles, sino millones de personas, con un sueldo reducido o definitivamente sin una fuente de ingreso. Sin duda, dos de las principales lecciones que nos ha dejado el COVID-19 es la importancia de tener un fondo de ahorro para emergencias y no poner todos los huevos en una canasta.

Diversificar tus fuentes de ingreso es la clave para que, a falta de una, las otras estén ahí para darte un respaldo. Si tienes un bien inmueble y quieres sacarle partido a partir ahora, cerciórate de no cometer alguno de estos 5 errores de inexperto:

1. NO ENTENDER TU MERCADO LOCAL

Debes conocer bien la colonia en la que se ubica tu propiedad: medios de transporte, escuelas, negocios y servicios cercanos. Investiga sobre la dinámica del mercado local y los precios, eso te permitirá determinar un precio de renta adecuado, calcular tus gastos y ganancias.

2. CREER QUE LA PROPIEDAD SIEMPRE ESTARÁ OCUPADA

Antes de poner en renta un inmueble haz cuentas y asegúrate de que podrás pagar la hipoteca (si es que pediste un crédito para pagarla), así como tus gastos fijos aún en el caso de que los inquilinos se atrasen con el pago, o peor, que transcurra mucho tiempo entre la ocupación del último inquilino y el nuevo. Durante el confinamiento por COVID-19 hemos visto la dificultad que han tenido varios inquilinos para pagar sus mensualidades o que, en definitiva, los han abandonado sin fecha tentativa para volver. Un propietario prevenido vale por dos.

3. VER LA RENTA COMO UN HOBBY

Ser el dueño de una propiedad en renta es un negocio y para obtener ganancias debes operarlo como tal: establece cuentas bancarias para depósitos y gastos, y usa un sistema de contabilidad para asegurarte de que estás manejando correctamente tu negocio. De lo contrario, es probable que pierdas dinero.

4. NO FIRMAR UN CONTRATO

En bienes raíces no se puede contar en promesas. Para asegurar tu tranquilidad y tu patrimonio necesitas una protección jurídica de arrendamiento. Ante un conflicto, ese recurso será tu mejor aliado. Evita las plantillas de contratos de internet o de papelería, lo mejor es obtener apoyo de profesionales.

5. IGNORAR TUS RESPONSABILIDADES COMO PROPIETARIO

Como propietario debes tener buena comunicación con los inquilinos, conservar la propiedad en buen estado, darle mantenimiento y atender ciertas solicitudes. No comprometerte con ello puede dar como resultado menos inquilinos, menos ingresos e incluso demandas judiciales.

CLÁUSULA INFALTABLE EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Una casa o departamento seguro te cuesta más de 500 mil pesos, puede ser un millón, dos, tres o más. ¿Por qué arriesgarte a rentarlo firmando un contrato/plantilla comprado en la papelería? No tiene sentido, ¿verdad?

Es imprescindible que inviertas en la seguridad de tu inmueble y eso solo te lo puede brindar la firma de un contrato de arrendamiento. Acude siempre a los especialistas, ya que ellos sabrán guiarte sobre cada aspecto que debe ir por escrito. Estas son solo cuatro cláusulas que no pueden faltar, pues marcan la diferencia entre conservar o perder tu patrimonio en caso de presentarse un problema.

• Periodo de tiempo del arrendamiento

La vigencia establece el periodo de tiempo en el cual se va a llevar a cabo el alquiler y al cual deben apegarse las partes. Puede haber contratos anuales (comunes para casa habitación) o multianuales (normalmente se utilizan en el ámbito comercial como airbnb ).

• Monto de renta y aumento anual

En el contrato se debe especificar el monto de renta, los días y la forma de pago, así como el aumento al año siguiente. El incremento es diferente en el rubro comercial y habitacional. En el primer caso, depende del acuerdo de las partes y del periodo de arrendamiento que contemple el contrato. En el habitacional, el aumento de renta puede ir de 5 a 10%.

• Acciones en caso de incumplimiento

La cláusula que atiende esa eventualidad es esencial en todo contrato de arrenda- miento inmobiliario. En el caso de Legal Global Consulting, el procedimiento es el arbitraje que nos permite recuperar un inmueble a través de una sentencia de juez en un periodo de 3 a 4 meses. Lo anterior, garantizando que se recupere físicamente el inmueble en un tiempo mucho más rápido que lo que sería por la vía ordinaria civil.

• Protección contra la Ley Federal de Extinción de Dominio

Uno de los principales riesgos en el arrendamiento inmobiliario es la aplicación de la Ley Nacional de Extinción de Dominio a un inmueble. En concreto, nos referimos al aseguramiento de una casa o departamento en el caso de que se hayan cometido delitos en su interior. De ahí la relevancia de hacer una investigación exhaustiva del arrendatario y de deslindarse de sus actividades a través de una cláusula en el contrato de alquiler.

QUÉ ES Y CÓMO AFECTA A LOS ARREN- DADORES LA LEY FEDERAL DE EXTINCIÓN DE DOMINIO

La Extinción de Dominio implica la pérdida de los derechos que tenga una persona en relación con un bien inmueble cuando este se utiliza como vehículo para la comisión de delitos o actividades ilícitas.

Imaginemos que le rentas tu casa a una persona y resulta que, sin saberlo, esta compra una camioneta robada. Si las autoridades descubren que el auto estacionado en tu inmueble (propiedad del inquilino) tiene el reporte de robo, automáticamente tú puedes ser sujeto de esta ley federal. No importa que tú o tu inquilino ignoren el estatus del auto, la ley aplica de igual manera.

Si no tienes un contrato de arrendamiento donde te deslindes de las actividades del arrendatario o una protección jurídica de arrendamiento, salir del problema te podría costar más de $100,000 pesos, entre honorarios de abogados, amparo y otros gastos.

La prevención es tu mejor aliada y es mucho más económica, cerca de 2% de esa cantidad. Consulta la lista de nuestros precios por paquete aquí: protección básica, total, global, full y host.

Contar con una protección de esta índole reduce hasta 90% la posibilidad de rentarle tu casa a una persona altamente riesgosa.

IMPUESTOS Y RETENCIONES POR ARRENDAR UN INMUEBLE

Desde luego, para contar con la protección de la ley, es necesario cumplir con las obligaciones fiscales derivadas del alquiler inmobiliario. La reforma fiscal de enero de 2020 contempla sanciones severas para la evasión de impuestos, como cárcel (de tres meses a 9 años) a quienes deban más de $7,804.230 pesos al fisco. Y dado que eso se puede calificar ya como crimen organizado, el propietario del inmueble incluso puede ser sujeto de la Ley de Extinción de Dominio.

Ahora bien, el arrendamiento cuenta con dos alternativas para hacer el pago de ISR (Impuesto Sobre la Renta) que genera la misma actividad. Por ley, las personas físicas pueden elegir entre deducir los gastos propios del alquiler o aplicar la deducción ciega donde 35% de la renta es deducible sin comprobación alguna.

Contrario a lo que se cree, pagar el ISR de una renta no es caro. De hecho, el monto a pagar de ISR por una renta de $10,000 pesos mensuales sería aproximadamente de $461.30 pesos, cantidad que no pone en riesgo tu estabilidad económica, pero sí garantiza la protección de tu patrimonio.

Te sugerimos que, si vas a entrar al mundo de las rentas inmobiliarias, te des del alta en el Sistema de Administración Tributaria (SAT) en el régimen de honorarios por arrendamiento. Tramita tu registro federal de contribuyentes (RFC) en dicho régimen, así como tu clave CIEC y rma electrónica para poder facturar a tus inquilinos. Desde luego, requerirás los servicios de un contador que realice tu declaración anual.

Contar con los sellos y certificados digitales te permitirá emitir recibos por arrendamiento y esto es importante porque si se presenta un conflicto y vas a juicio con tu inquilino, el juez no podrá actuar a tu favor si no compruebas que le emitiste el Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) correspondiente a cada mes de renta. Además, si durante el juicio descubren que no estás dado de alta como arrendador ni pagas impuestos, el mismo juez lo notificará al SAT.

DOS TIPOS DE FRAUDE QUE DEBES EVITAR COMO ARRENDADOR

Como hemos visto hasta ahora, poner en renta una casa, departamento o inmueble con la certeza de que será un negocio redituable, seguro y a lar- go plazo requiere de un pequeño esfuerzo, pero tomar esas precauciones y hacer las cosas bien desde el inicio te permitirá dormir tranquilo por las noches sabiendo que obtienes un ingreso sin arriesgar tu patrimonio.

En la actualidad, dos de los fraudes más comunes relacionados con la renta de propiedades es la suplantación de persona y el alquiler de fiadores. El primero se da cuando el inquilino presenta una identificación de otra persona (generalmente robada o falsificada) como suya.

De esa forma, el inquilino puede usar el inmueble, no pagar por él o realizar actos ilícitos en su interior. Esto sucede cuando el dueño no hace una investigación adecuada del arrendatario, por lo que cuando llega el momento de cobrar esto sale a la luz y el periodo de investigación/resolución ocasiona una gran pérdida de tiempo y dinero.

Algo similar llega a suceder con los fiadores, pues en internet hay personas que rentan sus servicios. Recordemos que el fiador es la persona que se compromete en el contrato de arrendamiento a garantizar el cumplimiento del inquilino en cada uno de los clausulados de dicho contrato, es decir, a garantizar el cumplimento de pago. Lo respalda con una propiedad libre de gravamen. Por lo tanto, si el inquilino no paga la renta, el fiador se compro- mete a hacerlo. ¡Imagina lo grave es que una persona venda sus servicios como fiador de uno o más inquilinos o que ni siquiera sea dueño del inmueble que dice tener!

MITOS DE RENTAR UNA CASA

Finalmente, en el mundo de las rentas inmobiliarias hay una serie de creencias que hoy vamos a esclarecer, de modo que las respuestas te ayuden a sentirte más seguro si eres arrendador o arrendatario.

1. Terminando el primer año del contrato, puedes pedir al inquilino que desaloje

A menudo, el dueño cree que terminando ese primer año podrá de manera automática pedir al inquilino que se mude del inmueble. No obstante, hay una regla de oro que lo protege y es que la legislación prevé que, si el arrendatario pagó su renta de manera puntual esos 12 meses y no incumplió el contrato firmado, entonces tiene derecho a que este sea renovado por otro periodo igual.

2. Cualquier tipo de inmueble puede ser sujeto a la Ley Federal de Extinción de Dominio

No importa si tienes en alquiler un inmueble habitacional, comercial o industrial, si este fue utilizado para la comisión de algún delito, se le puede aplicar dicha ley. Además de la legislación federal, existen leyes locales al respecto. Los delitos que contempla la ley federal para su aplicación se encuentran: delitos contra la salud (por ejemplo, que la casa sea usada como bodega o fábrica de narcóticos); trata de personas; robo de vehículos o autopartes; y secuestro (que el inmueble sea usado como casa de seguridad).

3. El arrendatario siempre debe pagar los daños a la propiedad

Sin lugar a dudas, el contrato de arrendamiento que firmes con tu inquilino debe estipular a cargo de quién quedarán las reparaciones que haya que hacer en la casa. A grandes rasgos, las reparaciones derivadas del uso convencional de la casa, departamento o local estarán a cargo del inquilino, mientras que las reparaciones mayores ( filtraciones, rotura de tuberías o fallas en la instalación eléctrica) así como de mantenimiento del inmueble, deberán ser absorbidas por el dueño de la propiedad.

4. Una protección jurídica de arrendamiento solo sirve para casas habitación

La protección jurídica de arrendamiento es un instrumento jurídico que te per- mite proteger tu inmueble por medio de la cobranza extrajudicial de rentas y servicios adeudados, además del apoyo para la recuperación y desocupación de la casa.

Es importantísimo destacar que, como dueño, tú siempre serás quien cobre tus rentas.