Al invertir en bienes raíces con fines de alquiler vacacional, los propietarios deben decidir qué quieren hacer con su nuevo hogar.
13 de Diciembre 2021 /Artículos / Por Alex Díaz
Muchos factores pueden ayudar a los propietarios y gerentes a sopesar si deben optar por alquileres vacacionales a corto o largo plazo. La mayoría de las veces, esta decisión se toma fácilmente y depende de la naturaleza de su propiedad y de lo que desee lograr. Sin embargo, existen varias ventajas y desventajas en estas dos estrategias de alquiler.
Si necesita ayuda para decidir si el alquiler a corto o largo plazo se adapta mejor a su hogar, está en buenas manos. Siéntese tranquilo mientras describimos los pros y los contras de ambos tipos de estrategias de alquiler vacacional y cómo debe comercializar cada una en consecuencia.
Antes que nada, familiaricémonos con la definición de alquiler a corto plazo.
Un alquiler a corto plazo (comúnmente conocido como alquiler de vacaciones) es el arrendamiento de una propiedad amueblada a corto plazo. Dependiendo del propietario, el lugar de alquiler y muchos otros factores, estas propiedades se alquilan por semana o por noche.
Muchos propietarios de alquileres de vacaciones a corto plazo alquilan su propiedad durante la mayor parte del año cuando no la utilizan.
Se han convertido en una alternativa enormemente popular a los hoteles en los últimos 20 años, sobre todo con el surgimiento de sitios web de economía colaborativa como HomeAway, Airbnb y Vrbo.
Si bien los alquileres a largo plazo ofrecen ingresos constantes y generalmente son más fáciles de administrar, existen varias ventajas a considerar para un alquiler a corto plazo:
1. Mayor potencial de ingresos por alquiler
No solo puede establecer tarifas fluctuantes según la temporada alta y baja de su área , sino que también puede establecer una duración mínima de estadía para las épocas más populares del año para asegurarse de obtener las máximas ganancias.
2. Más flexibilidad
Para los propietarios que alquilan sus propiedades a corto plazo, existe mucha más flexibilidad para usted y los suyos. Puede bloquear específicamente los períodos de calendario que desea mantener libres para su uso personal sin molestar a nadie.
3. Menos desgaste
En general, la duración de los contratos de alquiler vacacional varía desde unos pocos días hasta unas pocas semanas como máximo. Recibir invitados en ráfagas cortas como estas asegura que los invitados simplemente estén visitando su propiedad y, por lo tanto, no piensen en redecorar o reorganizar los muebles.
4. Desgravaciones y deducciones fiscales
Muchos propietarios de alquileres vacacionales tienen derecho a ciertas exenciones fiscales o incluso a gastos de propiedad deducibles porque la propiedad no se alquila a largo plazo. Asegúrese de verificar las reglas y regulaciones de su autoridad local al respecto.
5. Contribuir a la economía colaborativa
Escuchamos mucho estos días sobre la economía colaborativa y sus efectos positivos en la sociedad en general. Al ceder su propiedad a corto plazo a los vacacionistas, está demostrando que es un innovador que está contribuyendo a esta forma moderna de vivir y pensar.
6. Automatizar la gestión de la propiedad
Los avances en la tecnología, como las aplicaciones inteligentes o las cerraduras inteligentes , han facilitado la administración de los alquileres vacacionales incluso si no vive cerca.
Al administrar un alquiler vacacional, tendrá que considerar la posibilidad de examinar las leyes locales, el mantenimiento de la propiedad y las temporadas bajas.
1. Más mantenimiento y actualizaciones
Cuando su negocio son los alquileres de vacaciones, necesita mantener un buen mantenimiento general de la propiedad o podría recibir algunas críticas negativas . Esto no solo incluye cosas como la limpieza regular, el mantenimiento como desatascar el desagüe y reparaciones de pintura, sino que también tiene en cuenta las tecnologías cambiantes y los inventos modernos. Deberá actualizar sus servicios de alquiler de vez en cuando para incluir todos los elementos esenciales y más para una estadía placentera, y esto puede tener un precio elevado.
2. Ingresos no garantizados
Una frustración que enfrentan muchos propietarios de alquileres vacacionales es el efecto de la estacionalidad en su negocio. Si bien su temporada alta está completamente reservada, las reservas fuera de las horas pico son escasas, lo que en última instancia puede hacer que pierdan dinero. Si bien las tarifas se pueden ajustar para compensar esta estacionalidad (ofertas económicas fuera de las horas pico y más caras durante las horas pico), los ingresos y las reservas no siempre están garantizados.
3. Competencia de las propiedades circundantes
A diferencia del mercado de la vivienda, en el que los apartamentos y las casas están inundados de interés por los inquilinos, el mercado de alquiler vacacional o de corto plazo ve muchas más casas en la lista que los viajeros que buscan. Esto puede poner a algunos propietarios en desventaja (nuevamente, dependiendo de la ubicación y la disponibilidad) porque la competencia por los alquileres de vacaciones podría ser generalizada en su área.
4. Demasiadas cosas que gestionar
Mientras que para algunos propietarios, los alquileres vacacionales son un pasatiempo de jubilación convertido en vocación, para otros son un trabajo de tiempo completo. Hay muchas tareas que lo mantendrán ocupado durante la estadía de cada huésped. Desde garantizar que la disponibilidad del calendario sea correcta hasta facilitar un proceso de reserva sin problemas, además de un registro de entrada y salida simple y fácil, y sin mencionar a los limpiadores, jardineros y el resto, los alquileres de vacaciones pueden ser un trabajo duro si no tiene el herramientas adecuadas.
La forma en que se comunica y anuncia su alquiler vacacional puede ser muy diferente en lo que respecta al período de tiempo al que desea dirigirse. Si atiende principalmente a viajeros de fin de semana y estadías de un día, su mensaje será diferente al de un anfitrión que apunta a estadías mensuales. Entonces, ¿cómo puede atraer al público adecuado a su alquiler vacacional a corto plazo?
Muchos anfitriones viven en casa, lo que significa que su alquiler vacacional también es su hogar principal. Dicho esto, muchos de estos propietarios optan por una semana tranquila sin muchas reservas y alojan la mayoría de sus estancias durante el fin de semana. Si pertenece a esta categoría, sería mejor indicarlo claramente en la descripción de su anuncio.
Tener algo como, “La acogedora cabaña de Cape Cod perfecta para una escapada de fin de semana” permite a los huéspedes saber de inmediato qué tipo de viaje cubre su alquiler de vacaciones. Agregar cualquier palabrería sobre alquileres a corto plazo, pernoctaciones o viajes de fin de semana en la descripción de su anuncio comunica a los huéspedes que su alquiler de vacaciones es perfecto para una escapada a corto plazo.
Algunos propietarios de alquileres vacacionales encuentran que en realidad es más rentable o conveniente alojarlos solo por períodos cortos de tiempo, dependiendo de las circunstancias. Si este es el caso, entonces querrá atraer a sus invitados para que reserven solo para unas vacaciones a corto plazo. ¿La mejor forma de hacer eso? ¡Promociones en su sitio web de alquiler vacacional, por supuesto!
Las promociones, los códigos de descuento y las ofertas especiales permiten a los huéspedes sentir que están obteniendo una buena oferta en su estadía. Además, es más probable que se adapten a sus necesidades de calendario si la promoción tiene un atractivo lo suficientemente bueno.
Si ya ha establecido una buena base de suscriptores para el marketing por correo electrónico y otras comunicaciones, puede utilizar esto como un medio para anunciar su alquiler a corto plazo. Al igual que ofrecer un código de promoción en su sitio web, puede enviar diversas ofertas por correo electrónico a sus suscriptores de correo electrónico.
Lodgify facilita el marketing por correo electrónico al integrarse con Mailchimp para abordar todas sus necesidades de marketing por correo electrónico. Puede dirigirse a audiencias específicas, ejecutar pruebas y realizar un seguimiento del rendimiento de las campañas de marketing por correo electrónico mediante esta integración.
A diferencia de los alquileres de vacaciones a corto plazo, el alojamiento a largo plazo generalmente se refiere a lo que se alquila por períodos de un mes o más. Ya sea que se trate de una casa completa o solo una habitación para alquilar , en general, los inquilinos pagan al propietario cada mes y generalmente se hacen cargo de otros gastos, como las facturas de servicios públicos.
Hay ciertas ventajas de invertir en propiedades a largo plazo; estas son algunas de las principales ventajas:
1. Ingresos constantes
Una de las ventajas clave de alquilar su propiedad a largo plazo es saber que tiene un ingreso mensual por alquiler en el que puede confiar. Esto puede ayudar a aliviar la presión de los nuevos propietarios que tienen muchos otros gastos de los que preocuparse. Además, los inquilinos a largo plazo generalmente son responsables de pagar las facturas de servicios públicos mensuales y trimestrales de electricidad, gas, agua e incluso Internet.
2. Más fácil de administrar
Ya sea que elija contratar a un administrador de la propiedad o administrar la propiedad usted mismo, requerirá menos tiempo que un alquiler a corto plazo. No tiene que promocionar tanto la propiedad de alquiler, abordar la rotación frecuente de alquileres o asegurarse de que esté lista para alquilar.
3. Menos rotación
Si alquila para huéspedes a largo plazo, encontrará que tendrá menos de qué preocuparse cuando se trata de tareas administrativas como el papeleo, la entrega de llaves e incluso el marketing. Una vez que su inquilino firma el contrato de arrendamiento, usted sabe cuánto tiempo (hasta cierto punto) puede esperar que se quede. Solo debe preocuparse por volver a llenar la casa una vez que sepa que estará desocupada.
4. Puede que no sea necesario proporcionar
Algunos (aunque no todos) los huéspedes a largo plazo vienen con sus muebles a cuestas. Esto puede facilitar la decisión si está pensando en arrendar su propiedad sin amueblar. No solo tendrá un pago de alquiler mensual garantizado, sino que tampoco tendrá que desembolsar nuevos muebles para su hogar.
6. Puede cobrar un depósito de alta seguridad
Si le preocupan los detalles más finos del alquiler, como el seguro, los contratos de alquiler y los depósitos de seguridad, no debe entrar en pánico. Para alquileres a largo plazo, generalmente puede cobrar un depósito de seguridad bastante alto, que se devolverá al huésped al final del arrendamiento, a menos que se produzca un daño a la propiedad. Estos depósitos pueden dar a los propietarios mucha tranquilidad a la hora de alquilar sus propiedades.
Algunos de los desafíos que vale la pena señalar son el menor potencial de ingresos y las tasas de ocupación más altas. Algunas otras desventajas incluyen:
1. Menor potencial de ingresos
Las propiedades de alquiler vacacional que se alquilan durante un período de tiempo más largo generalmente tienen un descuento de hasta un 40%. Cobrar tarifas premium para la temporada alta no siempre es factible.
2. El propietario tiene menos flexibilidad
Desafortunadamente, en el mundo de los alquileres a largo plazo, no hay viajes espontáneos a su albergue de montaña ni escapadas del 4 de julio a su cabaña en la playa para celebraciones. Si tiene un inquilino en su casa, no puede pedirle que se vaya un fin de semana aquí y allá. Esto puede ser un gran desvío para muchos propietarios que alquilan su propiedad simplemente para obtener ingresos adicionales en los meses y semanas que no se utilizan.
3. Menos control sobre la propiedad
La mayoría de las veces, nada sale mal durante una estancia de alquiler. Sin embargo, existe una gran diferencia entre las opciones a corto y largo plazo cuando se trata de revisar su propiedad.
Para alquileres a corto plazo, los propietarios se benefician de poder inspeccionar la propiedad entre cada huésped, para verificar que todo esté en funcionamiento y que nada esté roto o dañado. Sin embargo, para alquileres a largo plazo, es un poco más complicado. Es probable que tenga que dar un aviso considerable (de 24 horas a una semana) antes de pasar por el mantenimiento de rutina y los controles de seguridad.
4. Restricciones en su vecindario / ciudad
Dependiendo de su tipo de propiedad y su ubicación, habrá diferentes leyes, restricciones y licencias que debe tener en cuenta antes de arrendarla a largo plazo, lo que a menudo puede ser más estricto y costoso que el alquiler a corto plazo.
5. El largo proceso para encontrar el inquilino adecuado
Cuando alguien va a quedarse en su casa por un tiempo prolongado, debe asegurarse de que encaja bien. Pero si considera el tiempo que dedicará a examinar y verificar las referencias antes de redactar el contrato, esto pronto puede convertirse en un proceso muy largo. Por el contrario, para el alquiler a corto plazo, generalmente es un proceso mucho más fácil, especialmente con herramientas como la reserva instantánea .
Sus esfuerzos de marketing pueden verse un poco diferentes si se enfoca solo en estadías a largo plazo. Dados todos los beneficios que ofrece un alquiler vacacional a largo plazo, no es de extrañar que cada vez más anfitriones elijan dirigirse a este público. Además, con su creciente popularidad, nunca ha sido tan fácil comercializar un alquiler vacacional a largo plazo y obtener los resultados exactos que espera lograr.
Tiene muchos grupos de viaje diferentes a los que puede apelar. Más tradicionales, los viajeros de 9 a 5 podrían no optar por una estadía de un mes, mientras que un nómada digital o un trabajador en vacaciones sí lo hará. Asegúrate de enfocarte en un grupo que va a comprar lo que estás vendiendo. Existen numerosas opciones de marketing para un grupo objetivo específico. La ejecución de campañas en las redes sociales en plataformas como Instagram o Facebook podría dar a su propiedad una mayor visibilidad para los huéspedes potenciales, por ejemplo.
Las necesidades de un viajero a largo plazo pueden ser muy diferentes a las de un huésped a corto plazo. Considere lo que podría ser importante para un viaje de fin de semana frente a una estadía de un mes. Los huéspedes a largo plazo pueden estar más interesados en comodidades y aspectos destacados que reflejan los de sus propios hogares, como un amplio espacio de almacenamiento, una cocina funcional y camas realmente cómodas. Considere estas características principales al tomar las fotos de su alquiler vacacional y decidir cuáles usar para sus imágenes destacadas.
Los alquileres a largo plazo pueden ser un mercado más difícil de aprovechar. Hay muchas más personas que viajan un fin de semana que un mes. Los huéspedes que se quedan por largos períodos de tiempo tienden a conocer a otros viajeros que hacen lo mismo. En lugar de lanzar una red tan amplia y hacer marketing en todas partes, busque dentro de su propia base de invitados para el marketing.
Ofrezca descuentos o comisiones por recomendaciones para huéspedes a largo plazo que recomienden a otros viajeros que se queden durante al menos dos semanas. Estos clientes existentes no solo están en buen contacto con otros viajeros de ideas afines, sino que también es una forma de costo mínimo para promover su negocio de alquiler a largo plazo.
Una cosa es anunciar un alquiler a largo plazo en su propio sitio web, donde tiene toda la libertad y flexibilidad para publicar su propiedad, pero otra cosa es cuando se trata de agencias de viajes en línea (también llamadas OTA). Los sitios de listados solo le permiten un cierto rango de libertad para comunicarse y publicitar su listado, lo que puede ser un desafío en sí mismo. Además, algunas plataformas de cotización tienen restricciones sobre cotizaciones a largo plazo. Descubra qué plataforma es mejor para su negocio de alquiler vacacional a largo plazo.
A medida que el mundo de los viajes ha cambiado en los últimos años, debido a la pandemia y la flexibilidad de los lugares de trabajo y de vida, cada vez más personas optan por quedarse en alquileres de vacaciones por más tiempo. Airbnb es muy consciente de esto y ha adaptado su sitio de anuncios para adaptarse a las necesidades de alquiler vacacional tanto a corto como a largo plazo.
Airbnb ahora tiene la opción de buscar específicamente alojamiento a largo plazo en su función de “lugares para quedarse”. Los alquileres vacacionales que ofrecen la opción de reservar por un mínimo de 28 días aparecerán en esta pestaña. También se considera un servicio como “adecuado para estadías más largas”. Airbnb no solo permite alquileres de vacaciones a largo plazo, sino que también ayuda a posicionarlos positivamente para los huéspedes potenciales.
Airbnb ofrece opciones de estadías a largo plazo en su propio sitio, pero es posible que esté más inclinado a reservar huéspedes directamente a través de su sitio web. Más allá de las tarifas de OTA , Airbnb también permite pagos a plazos para estadías prolongadas, en lugar de un pago por adelantado como las reservas a corto plazo. Esto significa que deberá tener un proceso de selección de huéspedes exhaustivo si planea tomar la mayoría de sus reservas a largo plazo a través de Airbnb para evitar que los viajeros incumplan sus pagos.
Alternativamente, si utiliza su propio sitio web de alquiler de vacaciones a largo plazo , puede establecer sus propias condiciones de pago. Si desea que los huéspedes paguen el importe total por adelantado o prefieren utilizar un método de pago en particular, puede decidirlo según sus propios términos.
Uno de los principales requisitos de Vrbo es que una propiedad se alquile en su totalidad, lo que significa que no hay habitaciones individuales ni espacios compartidos disponibles en esta plataforma. Muchos de los huéspedes que usan Vrbo como su principal OTA lo saben y podrían estar más interesados en reservar por un período de tiempo más largo que por una estadía más corta y barata.
Vrbo le permite establecer estadías de noches mínimas y máximas, por lo que si desea que su propiedad solo se incluya en las búsquedas de alquileres vacacionales a largo plazo, es posible que desee cambiar su configuración en Vrbo para atraer solo estadías prolongadas.
Debido a la creciente demanda de estadías prolongadas, Booking.com comenzó a ofrecer opciones de tarifas mensuales y semanales a partir de septiembre de 2020. Su plan de alquiler mensual requiere que los anfitriones establezcan una estadía mínima de 28 días para las reservas mensuales y su plan semanal es para un mínimo de siete días. Todos los tipos de propiedad son elegibles para estos planes de tarifas de alquiler.
Si se encuentra en las etapas iniciales de realizar su inversión en alquiler vacacional , es posible que se pregunte si la propiedad es más adecuada como alquiler vacacional o alquiler a largo plazo. Un alquiler vacacional a largo plazo no es lo mismo que un alquiler tradicional a largo plazo. Hay un par de diferencias clave a tener en cuenta.
Para los alquileres a largo plazo que están destinados a alojar inquilinos en lugar de invitados, no podrá incluir su propiedad en ninguna OTA.
Si planea hospedar estancias a largo plazo para inquilinos en lugar de alquilar para fines de vacaciones, el papeleo se verá un poco diferente. En lugar de un contrato de alquiler vacacional , tendrás un contrato de arrendamiento en el que incluirás los términos de la estadía.
Al igual que no puede tener una tarifa diaria variable para un alquiler vacacional a largo plazo, ciertamente no puede tener una tarifa variable para alquileres a largo plazo. Las tarifas de alquiler a largo plazo suelen tener un precio de mes a mes y se incluyen en el contrato de arrendamiento. Es posible que tenga más espacio para obtener ganancias con un alquiler de vacaciones a largo plazo que con una propiedad de alquiler a largo plazo estándar.
Incluso cuando considera la ubicación, la estacionalidad y el tipo de propiedad, la mayoría de los propietarios encuentran que usar su propiedad de inversión como alquiler vacacional es su mejor opción. La oportunidad de obtener ganancias por la cantidad de mano de obra requerida es significativamente más beneficiosa que alquilar a los inquilinos, en la mayoría de los casos.
Una de las preguntas más importantes que surgen es en qué se diferencian los impuestos y las tarifas de los alquileres vacacionales a corto plazo frente a los de largo plazo. Si está tratando de maximizar sus ganancias y se ve afectado por una gran factura de impuestos al final de una estadía, ¿realmente vale la pena hospedar estadías más largas?
Los alquileres vacacionales tanto a largo como a corto plazo son elegibles para sus propias deducciones fiscales. En los EE. UU., Algunas empresas de alquiler vacacional pagan impuestos en función de la cantidad de días que la propiedad se utiliza como alquiler vacacional, por lo que es posible que no haya mucha diferencia si hospeda estancias a largo o corto plazo si su propiedad cumple con los requisitos umbral en cualquier caso. Lea más sobre las reglas de impuestos sobre alquileres vacacionales para tomar la mejor decisión para la duración de su estadía.
No hay una respuesta perfecta para todos, porque lo que suena como una estafa para ti, puede ser una ventaja para otros.
Sin embargo, el mayor factor de diferenciación entre alquileres a corto y largo plazo es el poder adquisitivo. Además, según The Telegraph , los alquileres a corto plazo pueden generar ganancias un 30% más altas que los alquileres a largo plazo.
Los estudios han demostrado que la misma propiedad de alquiler que generaría $ 1,000 al mes como alquiler a largo plazo, puede ganar tres veces más cuando se alquila a varios huéspedes en alquileres a corto plazo. ¡Así que potencialmente podría ganar hasta $ 24,000 más al año con la misma propiedad!
Los alquileres a corto plazo requieren más supervisión, pero los ingresos adicionales hacen que la inversión valga la pena, especialmente con el software de alquiler vacacional adecuado para automatizar sus tareas. El alquiler a corto plazo es una excelente opción para generar más ingresos y flexibilidad, al mismo tiempo que contribuye a la economía colaborativa, conoce a huéspedes de todo el mundo y aprovecha las exenciones fiscales.
En general, hay muchos beneficios para el alquiler a largo y corto plazo, que van más allá de los que se enumeran aquí. Dicho esto, si está pensando en iniciar un negocio de alquiler vacacional, necesitará un contrato de alquiler.
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