Con los precios de la vivienda en EE. UU. En aumento drásticamente en 2018 , el término bienes raíces la apreciación está encontrando su camino en cada discusión imaginable de inversión inmobiliaria.
03 de Enero del 2022 /Artículos / Por Alex Díaz
La apreciación de los bienes raíces es definitivamente algo que debe tener en cuenta al comprar una propiedad de inversión.
Si bien probablemente haya escuchado muchas veces que la apreciación de bienes raíces es uno de los principales beneficios de la inversión inmobiliaria, ¿se ha preguntado alguna vez cómo calcular la apreciación de bienes raíces? ¿Sabes exactamente qué es la valoración inmobiliaria?
La apreciación de bienes raíces es un concepto simple. Se refiere a cómo el valor de una propiedad de inversión aumenta con el tiempo. Este tipo de apreciación natural de los bienes raíces es una manera excelente (y sin mencionar sin esfuerzo) de ganar dinero en bienes raíces y obtener un buen retorno de la inversión cuando decide vender la propiedad de inversión. Por otro lado, un inversor de bienes raíces también puede considerar la apreciación forzosa de bienes raíces. Esto es cuando el valor de una propiedad de inversión aumenta una vez que se realizan las reparaciones o renovaciones. Al observar estos dos tipos, la apreciación de los bienes raíces depende no solo del estado del mercado local, sino también de las reparaciones que se realicen en la propiedad de alquiler .
Antes de ver la fórmula real sobre cómo calcular la apreciación de los bienes raíces, es importante comprender una de las principales variables: el valor justo de mercado de una propiedad de inversión inmobiliaria.
En el mercado inmobiliario. El valor justo de mercado, por definición, depende de algunos factores diferentes:
Estas condiciones, aunque posiblemente ideales, equivalen al aspecto “justo” del valor justo de mercado de la propiedad de alquiler. Si bien algunos argumentan que estas condiciones son difíciles de tener en cuenta en el mercado, un análisis adecuado del mercado inmobiliario devolverá el valor justo de mercado de una propiedad de alquiler. Esto permitirá un cálculo preciso de la apreciación de la propiedad inmobiliaria.
Análisis del mercado inmobiliario
El valor justo de mercado de la propiedad de alquiler se determina a través del análisis del mercado inmobiliario (también conocido como análisis de mercado comparativo, CMA). Esto puede hacerlo un inversor inmobiliario o un agente inmobiliario. Básicamente, al menos 5 comps de bienes raíces se encuentran en la ubicación de la propiedad de inversión. Estas propiedades de inversión deben ser lo más similares posible a la propiedad de inversión en cuestión. Usando sus precios en el mercado, se encuentra el valor justo de mercado.
¿La forma más sencilla de realizar un análisis de mercado comparativo? Encuentre comps de bienes raíces usando la calculadora de propiedades de inversión. Puede devolver diferentes composiciones inmobiliarias en la misma ubicación que su propiedad de inversión inmediatamente mientras utiliza la plataforma para buscar y analizar propiedades de inversión.
Valor justo de mercado frente a valor de mercado
Solo para aclarar las cosas, el valor justo de mercado es diferente del valor de mercado. El valor de mercado de una propiedad de inversión es simplemente el precio indicado. Se encuentra fácilmente, pero no siempre representa el valor justo de mercado. A veces, una propiedad de inversión se enumera por debajo del valor de mercado ; otras veces es demasiado caro. Es por eso que se debe realizar un análisis de mercado comparativo para encontrar el valor justo de mercado al vender o comprar propiedades de inversión.
Valor justo de mercado frente a valor de tasación
A veces, el valor de tasación de una propiedad de alquiler se utiliza en lugar del valor justo de mercado. Esta es la opinión de un tasador sobre el valor justo de mercado. Por lo general, cuando instituciones como bancos o prestamistas de dinero fuerte buscan el valor justo de mercado, utilizan algunos tasadores diferentes para obtener un valor justo de mercado más preciso.
Ahora que comprende los conceptos básicos de la apreciación de bienes raíces y el valor justo de mercado, es hora de pasar a cómo calcular la apreciación de bienes raíces. Hay dos pasos para calcular la apreciación de bienes raíces:
Paso 1
Crecimiento futuro = (1 + Tasa anual) ^ Años
El primer paso consiste en calcular el crecimiento futuro en el valor de los bienes raíces calculando la tasa anual. Aquí es donde tendrás que investigar un poco más. La tasa anual de crecimiento de la apreciación inmobiliaria está fácilmente disponible para el mercado nacional. El índice de precios de la vivienda de EE. UU. Revela que los precios de la vivienda han aumentado un 3,4% anual (desde 1991). Esto es lo que usaremos para nuestro ejemplo.
Sin embargo, las tasas de apreciación de bienes raíces locales difieren de la tasa nacional. Zillow es una plataforma que puede mostrarle la tasa de crecimiento prevista durante al menos un año (tanto para el mercado inmobiliario nacional como para cualquier mercado local que elija). Puede usar esos valores si elige o investiga aún más para otras plataformas que ofrecen predicciones para más años en el futuro basadas en sus datos del mercado inmobiliario.
A la tasa anual nacional (0.034), agregue 1. Para los años, considere cuántos años planea conservar la propiedad de inversión. Con esto, tendrá la tasa de crecimiento futura del valor.
Paso 2
Valor futuro = (crecimiento futuro) x (valor justo de mercado actual)
Una vez que tenga el crecimiento futuro, multiplíquelo por el valor justo de mercado actual del análisis del mercado inmobiliario para ver el valor futuro de una propiedad de inversión inmobiliaria
Ejemplo
El análisis de mercado comparativo arrojó un valor de mercado justo de $ 150,000 en una propiedad de inversión potencial. Un inversor de bienes raíces planea conservar la propiedad de alquiler durante 5 años antes de venderla. Veamos cuánto será el valor futuro de los inmuebles gracias a la apreciación:
Crecimiento futuro = (1 + 0.034) ^ 5
Crecimiento futuro = 1,18
Valor futuro = (1,18) x (150 000)
Valor futuro = $ 177,000
En cinco años, la propiedad de inversión tendrá un valor aproximado de $ 177,000.
Como se mencionó, hay dos tipos de apreciación de bienes raíces: la que ocurre naturalmente con el tiempo; y el otro que depende de las reparaciones realizadas en la propiedad de inversión. Para ello, tendrá que encontrar el valor posterior a la reparación. Esto se hace simplemente con un análisis del mercado inmobiliario. Busque comps de bienes raíces que tengan adaptaciones similares que planea agregar en la renovación y averigüe el valor justo de mercado que será el valor después de la reparación.
El cálculo de la apreciación de bienes raíces, si bien es útil al tomar decisiones de inversión inmobiliaria, no es una métrica de bienes raíces en la que confiar completamente. En pocas palabras, la apreciación de los bienes raíces es una estimación, una buena estimación, pero sigue siendo solo una estimación. Nadie puede predecir el estado futuro del mercado inmobiliario o qué sucederá exactamente con los precios de la vivienda. Si bien mirar datos de mercado pasados puede ayudarnos a predecir tendencias futuras, ¡nadie puede predecir el futuro!
En última instancia, un inversor de bienes raíces debe elegir una propiedad de alquiler que tenga un flujo de efectivo positivo, así como el potencial de apreciación de la propiedad inmobiliaria. Por ejemplo, una propiedad de inversión puede tener un flujo de efectivo negativo (y usted no tiene propiedades de flujo de efectivo positivo para cubrirlo) pero revela una buena apreciación de bienes raíces en el futuro. Puede ser una mala inversión inmobiliaria si tiene que conservarla durante muchos años para obtener un buen retorno de la inversión.
Cuando aprenda a realizar análisis de propiedades de inversión y análisis del mercado inmobiliario, dé un paso adicional para aprender a calcular la apreciación de bienes raíces. Es fácil y puede brindarle más información sobre las mejores inversiones inmobiliarias .
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