Como saber cuanto vale mi casa

REALIZA UN AVALÚO A TU CASA PARA QUE PUEDAS ASIGNARLE EL PRECIO JUSTO AL VENDERLA. 

Uno de los elementos que captan inmediatamente la atención de los compradores en las ofertas de vivienda, además de la apariencia, es el precio del inmueble. Pero ¿cómo saber cuánto vale mi casa? Esa es una pregunta que muy pocos propietarios pueden responder de manera objetiva. 

Para ofrecer al público ese inmueble que deseas vender o rentar, necesitarás de un avalúo que determine su precio. 

Qué es un avalúo inmobiliario

Empecemos con lo básico. Aunque creas que tu vivienda tiene cierto valor y que podrías venderla o rentarla en cierta cantidad, no es recomendable asignarle un precio con solo suposiciones. 

El precio de venta o renta se define por medio del avalúo del inmueble, el cual analiza las características y condiciones de la vivienda, su ubicación, las características de la zona y del mercado. 

Un avalúo también se puede solicitar con los siguientes propósitos: 

• Trámite de crédito hipotecario
• Contratación de seguro
• Determinar el impuesto predial

Tipos de avalúo inmobiliario

Existen dos tipos de avalúo inmobiliario, ambos están diseñados para saber cuánto vale una casa, pero tienen diferentes usos: 

Avalúo comercial

Permite conocer el valor real del inmueble para establecer un precio de venta o renta que compita en el mercado. En este cálculo se toman en cuenta la construcción del inmueble, el terreno, la ubicación, los servicios y el mercado. 

Avalúo catastral

Este tipo de avaluó determina el valor físico de los predios y las construcciones que se encuentran en ellos, considerando la ubicación del inmueble y los metros cuadrados de construcción y terreno. Generalmente, es sustento para acordar el impuesto predial, pero también es requisito para fijar un precio de venta de vivienda, ya que vender a un valor inferior al catastral puede crear sospechas de simulación o evasión y tener consecuencias fiscales o penales.

Cómo se hace un avalúo

El avalúo inmobiliario debe ser realizado por un perito autorizado por las diversas tesorerías estatales o catastros municipales donde se localiza el inmueble. Asimismo, debe de contar con un registro ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la cual regula la valuación de bienes inmuebles particulares. 

A través del avalúo se obtienen tres tipos de valores de cotización de una vivienda: 

• Valor físico: cálculo de los materiales de construcción e instalaciones.
• Valor comercial: toma en cuenta la zona y las propiedades aledañas al inmueble.
• Valor de ingresos: establece el monto estimado a pagar por renta o compra del inmueble.

Estos tipos de valores se obtienen a través de tres enfoques que en sumatoria aportan el valor total del inmueble. 

Enfoque físico o directo

• Terreno: superficie y valor unitario.
• Construcción: tipo de inmueble y fecha de construcción. 
• Tipos de construcción y calidad: superficie de construcción y tiempo de vida útil. 
• Elementos que forman parte de la construcción: materiales y estructura. 
• Estado de conservación de la construcción: calificación del 0 al 10. 
• Vida útil, edad y costos unitarios: sobre metro cuadrado. 

También se valoran los elementos que forman parte de la construcción: 

• Cimientos
• Albañilería
• Estructura
• Instalaciones
• Recubrimientos
• Acabados
• Muebles fijos
• Cancelería
• Carpintería
• Pinturas

Enfoque comparativo de mercado

El valor del inmueble es considerado de acuerdo a la oferta del mercado mediante los siguientes criterios: 

• Comparables en venta: inmuebles similares en la misma zona o zonas similares
• Criterios que aportan valor:
• Tipo de zona: turística, comercial, residencial, interés social, popular, etcétera.
• Ubicación dentro de la manzana: manzanero, cabecero, esquina, inferior, otros. 
• Vialidad: vialidades de acceso colindantes. 
• Calidad de los servicios públicos. 
• Topografía: características físicas del suelo. 
• Superficie: relación entre la producción y venta de inmuebles en la zona. 
• Negociación: adecua el precio de venta a la demanda del mercado. 
• Calidad de construcción: calidad de estructura y materiales (toma en cuenta los inmuebles de comparación). 
• Tipo de construcción: residencial, medio o interés social en comparación a los inmuebles de la zona. 
• Calidad del proyecto: funcionalidad, estética y confort del inmueble a valuar y los inmuebles de comparación. 
• Ubicación dentro de la colonia. 
• Cajones de estacionamiento. 
• Ubicación dentro del edificio: en caso de ser departamento. 

Enfoque por capitalización

A través de este método se conoce el valor de renta del inmueble. El sistema que utiliza para recopilar datos es similar al de enfoque comparativo de mercado, es decir, hace una comparativa apoyándose de los inmuebles similares de la zona o zonas similares que están en renta, para identificar el valor de todas las rentas futuras que producirá el inmueble. Los datos que se recolectan son: 

Costo por avalúo

Existen dos formas de costear un avalúo. Algunos peritos o instituciones cuentan con tarifas fijas de acuerdo al valor de la vivienda. Por ejemplo, la tarifa de una vivienda con un precio igual o inferior a $500,000 pesos es en promedio de $1,500 pesos; y de una propiedad con valor desde $500,001 pesos hasta $1,000,000 de pesos, es de $2,800 pesos, en promedio. 

Por otro lado, el costo también se calcula en relación a los metros cuadrados de la construcción. El precio promedio del metro cuadrado varía entre localidades.

Precio de venta / renta final 

Aunque el dictamen del avalúo determina el valor real del inmueble y te permite saber cuánto vale una casa, este solo es un punto de referencia para establecer el precio de venta o renta. Puedes incrementar el precio de cualquiera de estos dos procesos, tomando en cuenta todos los gastos generados en esta tarea y, posteriormente, hacer las negociaciones correspondientes hasta llegar un acuerdo con el comprador o inquilino. Solo ten presente que estos precios nunca deben sobrevalorarse en comparación al mercado. 

Específicamente en el precio de renta, la ley establece el valor aproximado debe ser 0.8% sobre el valor de la vivienda.